地产界四大未解之谜。第一个，万科为什么不上市？王石曾说，万科不上市是因为上市会破坏公司治理，影响股东利益。这句话一出，立刻引起轩然 *** ，很多多人开始质疑王石的言论。其实，王石说的没错，万科确实不上市，但是万科的股权结构非常复杂，有国资背景的企业占股超过50%，还有一些些非国资背景的企业，比如恒大地产，碧桂园等。这些企业虽然没有上市，但是他们的股权结构也是非常复杂的。

昨天，董 *** 在《财经》杂志产业组内部做了一个业务分享，主要聊了聊近期思考的一些问题。

我总结了房地产圈的八大谜题，而第九个谜题放在文末，算一个彩蛋，也算这么多年大家对董 *** 关心加好奇的一个回应吧。

毕竟，在地产圈闯荡这些年，能分享的东西还是蛮多的。是时候亮出我隐形话唠的身份了。

这九个问题，关注度非常高，很多是你们平日里不假思索就反应的问题。但是，时间变量变了，新的答案也可能南辕北辙。

董 *** 先谈谈自己的答案，更期待和你的互动啦。

本文有几个独特的标签：

1，注定不会有标准答案

2，需要你高度互动

3，检验你的思考独立性

4，验证你是不是真粉。

一，为什么人们更愿意买房子，而不是买地产股票?

「不买房不是中国人」。

你肯定被这个金句地毯式轰炸过无数遍，不然，你肯定不是一个合格的中国楼市听众。

这句话背后有一个特别强大的心理底层逻辑：「风险厌恶」。

这个心理逻辑，从1998年中国房地产市场出现以后，在之后的20年时间里，风雨无阻，渗透进超级多楼市参与者的内心。

也是在这20年时间里，一个非常吵闹、繁荣、一批人先富起来的楼市慢慢成型。买房永远赚钱的认知，制造出一种世纪大错觉，让你觉得买房是与生俱来、植入血液里的惯性动作。

这中间，每一个买房成功案例，都在强化这种认知。

「买房不会亏，我为什么不上车？没有车票我挤也要挤上去。」

可是，真的不是这样哦，如果我们细细拆解一下的话。

和购买地产股票相比，买房有三大特征：

第一，买房的一次性资本支出明明更多，这意味着你的交易风险敞口更大。买股票50万就够了，但是在一线城市买房，没有150万以上的首付起步，你就洗洗睡吧。

第二，从交易成本和流动性上看，地产股票是高流动性，交易成本只有万分之三到五，还没有资本所得税。但是，房子大不一样，不仅交易成本高，而且动辄三五年后才能交易，中间的持有成本非常大。

在等待交易的漫长岁月里，你永远不知道明天会发生什么。它受到的市场不确定性影响会更严重，敞口风险自然也比你投入股市的资金更大。

你不是风险厌恶型么，那风险敞口、流动性与交易成本，这三大原则你怎么解释呢？

挺矛盾的是不是。

辩论这个问题，估计三天三夜都不够。

我有不少开发商朋友都说，他们最喜欢的就是市场上活跃着的那些所谓房价解读专家，给你解释买房的重要性以及市场趋势。此处求很多人的心理阴影面积。

「哪怕我们都知道这些人说得很可笑毫无道理，我们还是会积极转发点赞哦。这群人发动大家来买房，对我们有什么坏处呢？」

欲望永无止境。

祝大家在买房的路上少摔跤，多思考。买房虽好，切勿贪杯。对所有的蜂拥而上，保持一点独立精神。

这样的精神一点点就行，不至于让你上瘾。

毕竟，站在今天的节点上，房地产市场大起大落的政策变化你们也看到了。谁也不敢保证房价这趟绿皮老火车，能一直像复兴号一样继续高速跑起来。

这趟老式火车烧的是煤，还需要人时刻挥铲加料。现在煤是什么价，人又是什么价？而且连司机也开始觉得自己费力不讨好，未来可能需要每一位乘客多交一些车票钱。

前路漫漫，且行且珍惜。

二，为什么外界对特定房地产公司的死亡时间表推测，大部分时刻都失灵了？

到底什么样的公司是安全的公司？判断指标有一大把，平时也没少看到同行写文章质疑各类公司的财务安全性。

更有甚者，直接就喊出来，某家公司资金链出问题了，好惨啊，大家快跑。

此处，董 *** 提供一个关键的观念认知。在本质上，讨论一个公司死亡与否，不过是在讨论一个「价格问题」。

安全的公司，具备两个特征：

1，你的资产能够快速变现，流动性好，具备高抵押价值；

2，你的资产流动性虽然不一定很高，但是，你的财务成本让你很抗造，耐得住时间的杀伤。

在时间的河流里面，对外部观察者来说，下死亡诊断书之前，凡事要慎重，深入公司内部搞清楚事情的真相，至为重要。

我们对房地产公司死亡时间表的外部推测，经常被打脸，很多都与第一点有关。

房地产公司的资产大部分是土地，土地是高流动性资产，遇到流动性危机，卖股权=卖土地，无非就是买卖价格问题。

另外一些外部推测失灵，则与第二点有关系。

几年前，我看过宝能地产陷入急速扩张，各地烂尾楼卖不出去的消息。市场叫衰蛙声一片。结果到了去年下半年，我发现，这家公司竟然悄悄准备上市了。董 *** | 独家：姚振华许了一个5000亿元的心愿。

而且，人家颇以自己的资产为荣。觉得当年拿的大多都是二三线城市的地，当初卖不出去，等了几年，资产升值很快，现在可以去讲故事了呀。

当然，这个反差极大的故事背后，站着不差钱的老板。没有扛得住时间的资金，就没有绝地重生的公司。

北京的黄金地段也有不少这样的案例。比如霄云路8号。老板一直舍不得卖，最后，奇迹出现了，越卖，待售的货值越大。

这些公司走得这种龟速发展模式，正好是对高周转模式的叫板。

当然了，采取什么模式对双方都是有利有弊的，后面我会展开讲。

大型房地产公司的倒掉，成本相当高，发生几率也低。这几年，大家质疑恒大永续债，质疑万达资金风险，然后又迅速被打脸，再上交新的质疑。

质疑精神很可贵，但是，我们一定要确保质疑更精准，更到位，不要廉价。

市面上的质疑有时候是很轻易的，门槛并不高，很多时候，只是折射情绪的一面镜子。

我们还是要做门槛更高的事情。

三，为何碧桂园舆论滔天，却依然我行我素继续「高周转」？

碧桂园项目上喝鸡血的图大家也看到了，后来虽有技术性辟谣，但是我觉得，也掩盖不了这事的奇葩程度。

在碧桂园的故事里，高周转是被吐槽的靶心。

高周转是万恶之源吗？答案当然是否定的，此刻，越来越多的房地产公司开始把高周转奉为至理名言。

如果它错了，岂不是整个地产行业的价值观都走偏了，这个可能性很低。

我看到的普遍心态是，下半年资金有多紧张，现金流有多重要，不加强高周转，大家等着喝西北风吗？

所以，一定另有原因。

高周转模式的背后，站着一个「自行车理论」。

一辆自行车骑得快，反而更稳当。当然，骑得太快了，伤害与后果也会很严重。

和高周转模式相反的，就是一类以港资地产企业为代表的龟速模式。这类企业更看重利润，希望吃时间的红利。

不过，龟速企业最大的可能性是得到了利润与数字，却失去了未来。

房地产行业的基因，还是非常看重规模。你规模越大，吸附、动员外部资源朝你集中的话语权就越大，同时，规模越大，吸引顶级人才的能力也会显著提高。

资源+人才，是一个企业安全的重要保证。而你要得到它，规模就是必然选项。

四，为什么骂房价骂开发商骂中介永远不过时？

我觉得这是一个社会学问题。很多时候，大家都需要一个泄愤的出口。

可是，鸣不平的界限越来越大，简单的归因有时候并不能说明问题。

无论什么时候，我们都要对 *** 决定脑袋的事，保持警惕。

房价高是因为需求多，愿意买单的人多。这是经济学最简单的理论。人人都懂的道理，在现实面前，就带有迷惑性，就会让你对答案产生迟疑。

媒体在这个过程中，也发挥相当的作用。

就好像，街角发生暴力事件，一直拿着喇叭批判作恶者，引来众人唾骂。这个场景特别热闹，也很热血。可是，并不够啊。

我不想做那个只是举着喇叭的人。因为，可以做的事情太多了。

那些事情才是我眼中的媒体价值。

五、为什么地产商都流行说自己不是地产商？

这个现象真的很有意思，因为持续了太多年。我都见怪不怪了。

在我心里，我觉得开发商给自己加什么标签都是有可能的，你不知道哪一天他们就宣布他们要上天了。

我会在路边给他们鼓掌的。

在资本市场，房地产开发故事真的太不 *** 了，这个行业有天花板，政策敏感点多，不确定性又大。有时候市场真的很难做，有时候又忽然火爆起来。

开发商把多元化当作一个帽子，戴在头上。一来能让资本市场看出点新意，二来也想探索下转型的可能性。

虽然结果是，大部分人一直在转型，始终在路上。

地产不做好，哪里有钱多元化呢？

对于很多地产公司哭喊着要转型，我的标准就是：不能看他们表面上说什么，要看他们在做什么，他们的薪酬与考核体系，究竟有没有对应发生变化。

谁私下说地产不重要，就是跟钱过不去。

六、为什么老板宁愿高薪聘请外来者，也不提拔自己人？

这真是一个天问，很多房地产公司的人天天都在问这个问题。

这段时间，地产圈人心涌动。正在裁员的公司不少，或明或暗，花样百出，哀嚎一片，人心碎了一地。万科在「起立坐下」，泰禾是直接考试不及格就走人。

除此之外，还有一批人看到外来者高薪加持，而自己在公司打拼多年，晋升无望，于是默默离开了自己的岗位。

这本来应该属于人力资源的问题，但现实里，这被升华为一个老板风格的问题，一个企业价值观的问题。

很多开发商在大势不妙时，把希望寄托在外来者身上，觉得问题根本出在人身上，换一拨人就好了。

这个想法有点天真，行业已经很难有逆势出英雄的可能。个人英雄主义基本让位给了形势，让给了资源大整合的重要性。

外来者并不总是拯救者，在磨合上时间成本更高，在评价他的能力时，不能剔除他过去的平台土壤。要小心那些能力结构已经基本定型的人。

董 *** 认为，不要给那些混日子的人任何机会，但是，也别忽略了默默努力的每一个老员工。

七、为什么洗脑力度大的公司会导致员工不接地气？

这是一个关乎房地产公司企业文化凝聚力的问题。

在这一点上，吴亚军真的做的挺好的。

董 *** 对龙湖很了解，很多龙湖的朋友，尤其是一毕业就去了龙湖的，这群人里有一个很明晰的特征。就是觉得我好牛，我是全行业最牛的人，龙湖是全行业最牛的公司。

那种对你所在公司的深深归属感和认同感，在我观察视野里的开发商中，龙湖是做得最好的其中一个。

像碧桂园、恒大那种公司，你洗个澡都要把手机带到浴室里去，以防领导来电。否则，你知道后果会是什么。

这种风格其实是让人害怕，而不是让人认同。

龙湖是各种软性的熏陶，从你加入开始，全公司都倡导一种特别美好的情怀，给你灌输一种与众不同的独特气质。

不过，说的多了，也会导致一个问题。就是龙湖很多嫡系员工价值观过于单一，表现出没看过外面世界的狭隘，却又有一种莫名其妙的优越感。

在这个行业里，很多自我感觉良好是不值得推敲的。业绩是第一证明，当你遭遇市场下行时，当你和同行交流时，你所看到的市场和别人看到的完全不同。然后，你的结论是，他们都错了。

接下来，可能很多的动作都会把你带偏，让你越来越跟不上外界的步伐。之前几年龙湖的慢节奏就是如此。当然了，我也看到了他们正在积极改变。

怀疑一切还是有必要的，包括怀疑你曾经认同的公司以及其他任何事物。

八，为什么万科不怕「监督性报道」？

一家公司的相对透明才是有力量的。不透明的公司，讳莫如深的公司，看似刚性，其实脆弱。

透明的公司在内部可以形成良好的自我对冲机制，台风来了，部分风力在公司内部都已经对冲掉了。有些公司却没有任何的可能去推翻上层意志，媒体报道一来，硬着陆，脸着地。

我一直觉得万科是一家很值得关注的公司。上半年我写过一篇《郁亮新政300天》，里面的每一个内容都是自己去突破的，和过去一样，我没有拜托万科品牌部给我做任何支援。

我唯一要确保的是，突破的深度和真实。为此我做了非常多的工作，付出了很多的精力与时间，这并不容易。

如果这样的报道出来后，被直接要求删除或者做其他处理，你们一定有机会感觉到我的愤怒。

在这一点上，我要给万科的品牌部点赞。入行以来写过不少万科，他们的反应都在我可接受的范围内。

我过去还写过许多家公司的报道。

其中有一家公司也是相当有意思，我客观报道了他们的战略调整。结果，这家公司的老板一直对我耿耿于怀，有一次还在私人酒局上不断点我的名字，抱怨这篇报道。

在座都是身价几十亿的大佬，你们想一想，那场面是不是很尴尬。

还有另一家公司，只要董 *** 写到它，就会有固定一小撮人来对我人身攻击。啧啧啧。

格局还是要大一些，公司里哪里有那么多秘密呢。如果所有东西都讳莫如深，只准自己释放信息，不允许记者有自我突破能力，这个行业该有多boring。

在公司里，让信息畅通，不管是自上而下，还是自下而上，一样重要。

以前有一位大佬跟我说过一句超级牛逼的话，他说，能够改变人的，不是时间，也不是机遇，而是资本。资本对人的异化才是最大的。

深以为然，所以才要警惕。

房地产报道行业被资本驱使的情况相当多。而我希望那些认真写深度报道的记者，比谁都过得好，他们的付出要和收获成正比。

我不希望看到优秀的同行离开行业，不希望劣币驱逐良币。

有时候，坚持不合时宜也是一种勇气。

九，为什么董 *** 能够持续突破爆料+深度大稿？

耿直如我，决定直面这个问题。

因为，每次董 *** 出去见人，都会碰到用特别不解的眼神看着我，向我提出这个问题的人。

老实说，我觉得，能这么问的你们也挺奇怪的。

听到过好多坊间猜测，每一个都笑死我了。

有一天，有位读者传给我这张图，说他在知乎上看到，有人提问我到底何许人也，为什么有这么多资源和内幕消息。

你说我惊讶不惊讶。

其实，很多 *** 论都特别简单，但坚持的人比较少而已。我一直相信，你写的每一个字，都会在半年或一年后对你的职业生涯产生价值。

怎么做呢？

第一，保持好奇心，永远不灭的好奇心。

第二，业务上，不要轻信任何人，有个道理是对的，就算是你妈妈说的话也要去验证下。

第三，不要厌倦采访。多思考，多辩论，多预测问题，然后求证。

第四，让你过去的作品说话，用作品打消采访对象的疑虑，你的作品才是最好的形象说明。

第五，尊重每一个人说话的权利，挖掘他们说话的动力，切忌想当然。

类似的道理我还可以列举很多，所有笨 *** 的前提是，真的热爱你所做的工作，相信它的价值。

这个行业会天生的要你关注读者的反应，关注报道的反馈，变得过于在乎外界的看法。

其实，坚持自己的定力和原则，更重要。不要整天想着迎合外界，就做自己，坚持下去，你就能得到你应得的奖赏。

不好意思，小鸡汤又来了一碗。

这就是我现阶段的看法。分享给了《财经》的同事，也想分享给更多人。

希望未来能够并肩战斗的人越来越多。

北京今天大雨，又是凉爽的一天。早安。

PS：对于这些问题，你的回答会是什么，欢迎留言告诉董 *** ~